Хабаровский край · с. Мичуринское · 3,3 + 7,4 га

Подушкин Лес — актив Дальнего Востока

Круглогодичная база отдыха 4★ в 3,3 га леса в 15 минутах от международного аэропорта Хабаровска. Поэтапный CAPEX 213 млн ₽, открыт вход в первый этап.

30,2 млн ₽

Инвестиции I этапа

35,74%

IRR

2,87 года

Срок окупаемости

38,2%

EBITDA-margin

02 · Концепция

Первая 4★ база отдыха авторской архитектуры в Хабаровском крае

Место силы, где можно побыть наедине с природой. В комфортных условиях перезагрузиться, выдохнуть, ощутить прилив сил. Объект, который круглогодично и круглосуточно зарабатывает деньги для участников проекта.

01
Дома на земле, над землёй и под землёйАвторская архитектура — A-frame, шестигранные домики на опорах, домá-пещеры с травяной кровлей
02
Фермерский ресторан с русской печьюи свадебным шатром, банкетная зона на 120+ человек
03
Скай-парк, эко-тропы, малые архитектурные формызоны медитации, арт-объекты, прогулки по кронам деревьев
04
Баня с купелями и летний кинотеатрконтрастные ритуалы, кино под открытым небом
05
Эко-фестиваль на 7,4 га доп. площадкелыжня, мотомаршруты, стендовая стрельба, регулярные мероприятия
06
Выпуск мерч-продукциисогласно перечню, защищённому товарным знаком «Подушкин лес» №1051757

03 · Сценарии отдыха

Что будущий клиент сможет делать на базе отдыха

Шесть рабочих сценариев, которые формируют круглогодичный поток выручки. Каждый — самостоятельная аудитория и канал продаж.

Свадьбы в природной локации

Пространство для церемонии, банкета и выездной программы — лес, пруд, свадебный шатёр.

Корпоративы и тимбилдинги

Подходит для больших команд, деловых мероприятий и неформальных встреч с отдыхом.

Туристические группы 30–50 человек

Комфортное проживание и инфраструктура для приёма групп из Хабаровска, КНР и других регионов.

Отдых в банных комплексах

Гости выбирают индивидуальные парения, контрастные купели и восстановительные банные ритуалы.

Семейные и уикенд-поездки

Формат для спокойного отдыха с детьми: прогулки, завтраки, купели, вечерний досуг.

Фотосессии и событийные съёмки

Авторская архитектура, лесной массив, водоёмы и необычные домики — выразительный фон для контента.

04 · Локация

15 минут от аэропорта, в лесу — редкое сочетание для Дальнего Востока

Лесной массив 3,3 га в 15 минутах езды от аэропорта Хабаровска и 30 минут от речного порта. Ближайший пограничный переход РФ–КНР на о. Большой Уссурийский — 40 минут.

Международный аэропорт Хабаровска15 МИН
Авто и ж/д вокзал Хабаровска20 МИН
Речной порт Хабаровска30 МИН
Пункт пропуска о. Б. Уссурийский (РФ–КНР)40 МИН
Федеральная трасса А-370 «Уссури»9 КМ

05 · Земельный участок

Земля в собственности · ВРИ — туристическое обслуживание

Земельный участок

Кадастровый номер27:17:0329001:4551
Площадь33 000 м² · 3,3 га
Доп. площадка масштабирования7,4 га
Категория земельс/х назначения
Вид разрешённого использованиятуризм · постановление №1955 от 29.11.2024
Форма собственностиЧастная
Обременениянет

Инженерия

Электроснабжение15 кВт · подключено
Подстанция«Племрепродуктор» · 600 м
Расширение мощности2027 г · до 280 кВт
Газоснабжение2027 г · перспектива
Водоснабжение / отведениелокальное
Подъездная дорога4 категория · построена
Мобильная связь, интернетвсе операторы

06 · Этапы

Поэтапное освоение — инвестор может войти в любой этап с понятным CAPEX и сроком

I

Запуск ядра комплекса0,2 + 0,1 га

5 домиков · 4 бани с купелями · 5 беседок барбекю · часть дорожек и подъездных путей · арт-объекты для эксплуатации · часть HoReCa · инженерия; «на / над / под» — II очередь · парковка и полная транспортная обвязка — II–III очереди

30,2 млн ₽

6 мес.

II

Расширение номерного фонда0,4 + 0,2 га

14 домов · 8 бань · 10 беседок барбекю · инженерия · развёрнутая транспортная инфраструктура и парковки · арт-объекты · дома и бани «на / над / под»

74,2 млн ₽

12 мес.

III

Полный масштаб номерного фонда0,6 + 0,3 га

20 домов · 7 бань · 8 беседок барбекю · инженерия · транспортная инфраструктура · арт-объекты

88,1 млн ₽

12 мес.

IV

Кафе, пруд, общественные пространства1,5 га

Кафе со свадебной верандой · пруд · инженерия · благоустройство · арт-объекты

20,3 млн ₽

3 мес.

Итого по проекту

213 млн ₽ · 33 мес.

07 · Рынок

Рынок Дальнего Востока растёт, инфраструктуры качественного отдыха не хватает

6,5 млн

Туристов в год на ДФО

1,354 млн

Поток Хабаровского края

26 тыс

Иностранных туристов

5,4 млрд ₽

Ёмкость рынка в год

Целевая аудитория

01

Внутренние туристы ДФО

Хабаровск, Владивосток, Якутск, другие регионы России — основной сегмент.

02

Туристы из КНР

Транзит через аэропорт и пункт пропуска на о. Б. Уссурийский.

03

Корпоративные клиенты

Выездные тренинги, тимбилдинги, банкеты на 120+ человек.

04

Событийные гости

Свадьбы, ретриты, эко-фестивали, фотосессии.

Исследование рынка и целевой аудитории выполнено Sateen Group в 2025 г.

08 · Финансово-инвестиционные данные

Основные финансовые показатели I этапа

Потребность в финансировании (1 этап)

30 191 366,00 ₽

Прогнозная выручка

41 957 320,00 ₽

Срок окупаемости

2,87 лет

Внутренняя норма доходности (IRR)

35,74%

Чистый приведённый доход (NPV)

28 200 121 ₽

Рентабельность по EBITDA

38,2%

Общий срок создания проекта

до 5 лет

Реализация принятой концепции

бессрочно

Источник: финансовая модель проекта, ставка дисконтирования 18%. Расчёт выполнен в 2025 г. на основе действующих рыночных цен и собственного опыта эксплуатации УК.

09 · Сводная экономика

Экономика по всем этапам — от 35,74% до 61,98% IRR

Поэтапное освоение снижает risk capital инвестора. Каждый следующий этап опирается на уже работающий объект и подтверждённый спрос.

Этап	Объекты	CAPEX, ₽	Доход, ₽	IRR	NPV, ₽	DPBP
I этап	14 объектов · ядро I очереди: домики, бани, беседки; часть дорог и HoReCa; «на/над/под» и полная транспортная обвязка — следующие очереди	30 191 366	41 957 320	35,74%	28 200 121	3,0 года
II этап	32 объекта · 14 домов / 8 бань / 10 беседок	74 155 816	95 364 020	61,80%	104 589 288	2,0 года
III этап	35 объектов · 20 домов / 7 бань / 8 беседок	88 006 991	111 421 659	61,98%	91 143 527	3,9 года
IV этап	Кафе, пруд, благоустройство	20 300 000	—	—	—	—
Весь проект	81 объект	213 млн	248,7 млн	—	ROI 0,64	PP 1,89

I этап

14 объектов · ядро: домики, бани, беседки; часть дорог и HoReCa (без полной парковки в I чеке)

CAPEX

30 191 366 ₽

Доход

41 957 320 ₽

IRR

35,74%

NPV

28 200 121 ₽

DPBP3,0 года

II этап

32 объекта · 14 домов / 8 бань / 10 беседок

CAPEX

74 155 816 ₽

Доход

95 364 020 ₽

IRR

61,80%

NPV

104 589 288 ₽

DPBP2,0 года

III этап

35 объектов · 20 домов / 7 бань / 8 беседок

CAPEX

88 006 991 ₽

Доход

111 421 659 ₽

IRR

61,98%

NPV

91 143 527 ₽

DPBP3,9 года

IV этап

Кафе, пруд, благоустройство

CAPEX

20 300 000 ₽

Доход

—

IRR

—

NPV

—

DPBP—

Весь проект

81 объект

CAPEX

213 млн ₽

Доход

248,7 млн ₽

NPV

ROI 0,64

PP

1,89

Расчёты выполнены руководителем проекта, ставка дисконтирования 18%, горизонт 5 лет.

10 · Структура сделки

Один предлагаемый формат + четыре обсуждаемых

Предлагаемый формат

Вклад в уставный капитал

Вход в капитал компании с закреплением доли пропорционально объёму инвестиций. Распределение прибыли — ежемесячно с момента ввода каждой очереди в эксплуатацию. Залог: модульные строения базы либо доля в компании. Прорабатывается поручительство Правительства Хабаровского края.

Также возможны (обсуждаются индивидуально)

01

Купля-продажа доли

Покупка доли в компании напрямую у текущих участников.

02

Вклад в имущество компании

Финансирование без размывания текущих участников, целевое назначение.

03

Простое товарищество

Совместная деятельность по договору без образования юрлица.

04

Заём (в т. ч. конвертируемый)

Возвратное финансирование с фиксированной ставкой и графиком погашения.

11 · Команда

Команда проекта

Куликов Евгений Валентинович

Автор идеи, управляющий партнёр

Экс зам. директора Департамента архитектуры г. Хабаровска, действующий девелопер и судебный эксперт, владелец сервиса Технадзор27, член ОПОРЫ России.

Ким Эльвира Тесиковна

Соавтор идеи, владелец участка и бренда

Собственник земельного участка и бренда «Подушкин Лес». Участие в ключевых решениях по развитию территории и концепции гостевого сервиса.

Левченко Оксана Владимировна

Архитектор, проектировщик

В профессии более 20 лет, член Союза Архитекторов России. Опыт от индивидуальных жилых домов до туристических баз и социальных объектов.

Консультанты

Кубирка Елена Николаевна

Бухгалтер, аудитор, налоговый консультант

В профессии более 30 лет. Финансовый учёт, аудит и налогообложение проекта. Расчёт показателей экономической модели.

Грек Виктор Степанович

Эксперт лесоустройства

Ведущий научный сотрудник ДальНИИЛХ, кандидат с/х наук. Лесная таксация, лесоустройство, лесоуправление. Автор и соавтор более 160 научных работ.

SATEEN GROUP

12 · Статус проекта

Уже вложено собственных средств — 5 670 тыс. ₽

Подготовительная фаза закрыта: земля, проект, смета, договорённости с поставщиками и УК. Проект уже не на бумаге.

Структура понесённых затрат

Имущественные затраты3 730 т. ₽
Изыскания и проект1 161 т. ₽
Транспортная инфраструктура690 т. ₽
Инженерные сети89 т. ₽

Итого собственных вложений 5 670 т. ₽

Юридическая база и документы

Товарный знак «Подушкин лес»Свидетельство Роспатента №1051757 от 26.09.2024

Постановление о ВРИ туризм№1955 от 29.11.2024 · разрешённое использование «туризм»

Постановление об отводе доп. дороги№801 от 14.05.2025 · разрешение использования смежных земель

Выписка ЕГРН на земельный участокРегистрация № 27:17:0329001:4551-27/020/2022-3

Проектная документация и сметаАрхитектурное бюро ТОГУ, готовность к строительству

Договорённости с поставщиками из КНРг. Харбин, январь 2026 · модульные сооружения, банные комплексы

Переговоры с Sateen GroupОпределены условия сотрудничества

13 · Господдержка и риски

Господдержка и управление рисками

Государственная поддержка

Нацпроект «Туризм и гостеприимство»

Развитие туристической отрасли — ключевая задача нацпроекта.

Субсидия инфраструктуры

Возмещение затрат на разработку объектов инфраструктуры туристских маршрутов в Хабаровском крае.

Поручительство Правительства ХК

Прорабатывается вопрос получения поручительства Правительства Хабаровского края для инвесторов проекта.

Корпорация МСП и льготное кредитование

Программы льготного финансирования для туризма ДФО (Корпорация МСП, ВЭБ.РФ, профильные).

Управление рисками

Поэтапное освоение

4 этапа. I этап — минимальный (50% от CAPEX II этапа): вводится эксплуатационное ядро без полной транспортной и парковочной обвязки в первом чеке, чтобы не съедать экономику очереди; далее — наращивание номерного фонда и инфраструктуры.

Залоговое обеспечение

Инвестиции обеспечиваются залоговым имуществом — модульными строениями базы.

Транспортная безопасность

2-я подъездная дорога и расширение пропускной способности проектируются и вводятся поэтапно после выхода ядра на операционный режим.

14 · Контакты

Готовы обсуждать вход в проект

Команда «Подушкина Леса» открыта к диалогу по любому из пяти форматов сделки. Свяжемся, ответим на вопросы, передадим финансовую модель и документы по запросу.

Руководитель проекта

Куликов Евгений Валентинович

СОВЛАДЕЛЕЦ · РУКОВОДИТЕЛЬ ПРОЕКТА

Телефон · MAX · TG · WA · SMS+7 (924) 203-00-05

E-mailsas-as@inbox.ru

Юр. лицоИП Куликов Е. В.

ИНН272400006988

Профиль на порталеinvest.khv.gov.ru